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下半年京城楼市将如何演绎买房出手还是收手万芳

发布时间:2020-02-14 12:34:23 阅读: 来源:矿用通信电缆mhyv厂家

下半年京城楼市将如何演绎 买房出手还是收手,

2013年下半年正式开篇,回首过去的六个月:3月份 国五条 颁布,4月份地方调控措施出台,5月份房产税传言甚嚣尘上,6月 闹钱荒 楼市似乎岌岌可危。但截至目前来看,实际的调控效果并不理想,楼市仍然我行我素、房价未见有任何松动迹象,无论是限价还是限购,总会被找到市场漏洞;开发商也似乎摸透了调控的脉络,再次开始大肆拿地扩张,而 日光盘 、排队买房、合同分拆等词汇仍然是楼市的常用词 下半年京城楼市将如何演绎?什么才是影响房价的真正原因?购房者是果断出手还是继续等待?《广厦时代》从最受关注的各个角度进行了深度解读,为读者还原一个真实的楼市,为下半年您的买房决策提供帮助。

二手房价格 下半年难现大涨大跌

2013年上半年里,二手房无疑是最受关注的焦点。在国五条出台前后,二手房成交量一度出现大涨大跌的现象。纵观整个上半年,二手房买卖在京城楼市中都扮演着尤其重要的角色。尤其是3、4月份,大量二手房源被消化,房东与购房者纷纷上演了一出 抢过户 的大戏,成为了楼市今年上半年以来最为火热的话题。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据显示,2013年上半年,北京全市二手住宅网签总量达到了9.4万套,环比2012年下半年的网签量上涨了7%,同比2012年上半年同期的网签量更是大幅上涨了68%。

价格方面,上半年里,二手房成交均价约为2.9万元/平方米,达到历史最高位。但涨幅基本被遏制,已从1月份的5%回落至6月份的1.5%。

从区域来看,2013年上半年,二手住宅成交量成交占比最高的三个区域分别为:朝阳、昌平和海淀,三个区域的成交总量占到了全市二手房成交量的48%。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖透露:房山、昌平、延庆等新兴片区的二手房成交涨幅更加明显。这些区域最近几年新房成交比较集中,二手房买卖需求也在增加。另外,相对于其他中心城区而言,还处于价格洼地。

而对于下半年京城二手房价格的走向,胡景晖表示,由于多重政策因素的制约,二手房价格大涨大跌的可能性都比较小。

一方面,虽然楼市调控依旧从严,但是在新房供应量有限的情况下,刚需和改善的购房需求依旧会涌入二手房,尤其是核心区的二手房。

另一方面,也正是由于限购、限贷政策的严格执行,只要不发生大的政策变动,就不会出现像上半年3月份那样成交和价格双双暴涨的情况。因此,预计下半年的二手房价格会总体保持平稳,不会出现大的波动。

对于哪些类型的二手房最受欢迎,哪些类型的二手房比较难以出手,业内人士则表示,就成交数据来看,60-90平方米的中小户型成交最为频繁,部分片区90-120平方米的改善户型也很受欢迎,而140平方米以上的房源则比较难出售,其总价偏高,购房群体范围较小。

文/本报记者 李桁

限价手段能否松绑

对房价影响很大

通过6月份的统计数据显示,北京的房价并没有被 限价 遏制,仍然上涨了几个百分点。这无疑动摇了买房人的观望决心:国五条北京细则出台后没多久,很多楼盘就因报批价格过高被限制取得预售证,不懂行的人们纷纷猜测房价可能进入下行通道,结果却是等来排队等房、价格被不断抬高的景象。

按照有关部门规定,新开楼盘价格必须符合两个原则才有可能 过关 :一、老项目后期开盘的价格不能超过上一期的最高价;二、纯新盘价格不能超过该区域售价最高楼盘,这就是所谓的两个 天花板价格 。

记者调查发现,一些本来即将开盘的项目价格并未触到区域 天花板 价,只是与有关部门的心理价位不符,取证困难。随后进入几个月的等候,在此期间,排队买房的人越来越多,市场上出现不少几百套房数千人排队的楼盘,开发商自然 随行就市 坐地起价。而涨价 技巧 则让人 大开眼界 :开发商将售价与装修款拆分,与购房人签订两份合同。前一份售房合同中价格低于 天花板价 ,容易从有关部门取证成功;而后一个装修合同,即把溢价部分签订其中。有关人士担忧,这样的合同签订方式,在未来交房时纠纷少不了。

那么,限价对房价的影响是什么?据大兴某项目营销副总裁介绍,限价在变相地抬高房价。本来土地招拍挂的方式就是价高者得之,土地成本已经很高。拿下土地的开发商由于融资成本大,势必会迅速取证、开工、开盘,但如果人为地影响了这些步骤的实施,那么资金成本势必加大,带来的连锁效应必定是房价的升高。举例说明,一般小企业的融资成本在18%左右,上市企业在12%左右,而龙头企业则在3%-5%之间,一个普通房地产公司开发一个投资10亿左右的项目,每天的资金成本在30万左右,如果快速开发回笼资金,会形成很好的现金流。如果遇到拖延,资金成本加大, 羊毛出在羊身上 ,这些损失无疑会加到买房人身上。

下半年出手买房还是收手?该副总裁说,等等看。如果7、8两个月供地指标加大,能推出一定数量的土地来缓解地荒,房价就有可能趋稳;如果还是千军万马挤独木桥,类似夏家胡同地块那样的情形,难保新地王不断涌现,平抑房价就是一纸空谈。文/本报记者 张舰

下半年楼市不闹 钱荒

近期,无论是电视、广播、报纸,还是网络、微博、微信, 钱荒 都成为最受关注的话题,尤其是与之密切相连的股市、楼市,更是被无数的专家发表了无数的意见: 钱荒成楼市分水岭 、 钱荒逼房企降价 、 钱荒让开发商不敢砸钱拿地 对于楼市中的各种传闻和消息,以记者的采访和了解情况来看,至少目前的京城楼市并未明显受到 钱荒 的影响。

下半年将要入市的大兴某纯新盘项目的项目经理向记者透露,目前就有多家银行在和他商量项目信贷的事宜。他认为,房地产企业因其高周转、高回报的特性,仍旧是较受银行信贷欢迎的行业。尤其是北京楼市中,开发商要么是大型的全国型房企,要么就是自身实力不俗的本地企业,偿还贷款的能力较强,即便是 钱荒 ,相比其他行业,仍旧更容易获得贷款。

亚豪机构副总经理任启鑫也表示,近期金融市场当中的 钱荒 现象,对于过度依赖借贷、发展较为激进的房企来说是一个较为沉重的打击,但对于自有资金充裕且追求高周转率的房企来说相对影响较小。而当前市场中的大部分房企,都是经历了多次楼市调控的磨炼,在资金来源方面,早已不单单依赖销售回款和银行信贷。信托、海外融资早已屡见不鲜。

业内人士认为,目前限价、大户型推迟预售等规定对于市场的影响相对较小,一方面开发商已逐渐开始通过各类附加合同规避 限价令 带来的限制;而对于大户型推迟预售来说,原本大户型多不走快销高周转路线,部分甚至会现房销售,再加上预售资金监管制度的限制,因此这一新规对于开发商资金情况的限制并不大。文/本报记者 李桁

房产税难 试 北京

年初曾有报道称 京版房产税试点方案已经上报到国务院,起征面积或为人均24平方米,如能获批,最快在今年上半年就会实施 ,消息一出迅速引起业内激烈反应。但半年过后,这个消息最终不了了之。北京房协秘书长陈志表示,从近期的工作调研、沟通中所掌握的信息判断,政府有关部门根本没有进行过这类工作,房产税不会轻易在北京试点。

陈志表示,由于房产税征收在客观上确实存在房产登记系统尚未整合和交易数据信息尚未互联互通的问题。包括房屋登记系统和房屋信息共享平台都没有建立,房产、银行、税务、公安等系统的信息无法共享;同时,有关开征房产税的制度规范,如房产税征收条例尚未出台,征税对象、范围和税率还没有确定;此外,费用如何缴纳、不缴纳的如何处罚,相关的制度环境也不成熟,因此完全推出还需要一定的时间。

近期,某财经杂志在报道中称: 官方公布第一年重庆共征收个人住房房产税近1亿元,实际征收额比这个数据还要小。 即使按照1亿元来计算,这笔收入占重庆地方财政收入的比例也只有0.3 。

万科总裁郁亮近期就公开表示,对于备受关注的房产税问题直言自己持怀疑态度。目前中国房地产的税收 已经很重 ,若一刀切全面征税将加重刚需者的负担。另外郁亮还质疑房产税的作用,他认为房产税无法代替土地财政的收入,也无法有效抑制投资投机性购房的行为。 房地产业内已经越来越倾向于认为,房产税并不能降低房价或取代土地财政。比如房产税就算全国征收也仅6000多亿,目前土地财政一年20000多亿。房产税显然取代不了土地出让金。

市场有观点称,房产税可能迫使有多套房子的人抛售,郁亮认为这未必是好事。如果有人有多套房源,应该鼓励将房子出租,满足低收入者的租房需求。 目前中国房地产税收已经很重,豪宅征重税没问题,征收空置税也是没有问题,但是若要全面征收房产税,政府应该要全方位去考虑。 文/本报记者 李桁

商住楼项目接着 抢戏

上半年国五条实施后,新房受到限价令影响,二手房成交也一度被20%个税逼入绝境。而不限购、不限贷的商住项目则因为 身份 特殊,游离在调控之外,反而一度撑起了楼市的成交。

另外,由于商住楼往往面积较小、总价较低,一些急于置业的刚需购房人,选择商住楼的比例也大大增加。位于大亦庄板块的一些商住新盘,如珠江 四季悦城和星悦国际,虽然尚未开盘,但目前蓄客也让开发商感觉不错。销售人员就表示, 目前在我们项目购房的客户大多为自住型。

对于近期商住项目的火热现象,亚豪机构市场总监郭毅表示,商住项目不限购是主要原因。住宅市场受到限购等政策影响,不同程度地遇到一些困难。商住楼盘热销的时间正是新房住宅被限购令影响,纷纷延期开盘的时间,许多热点区域只有商住项目在售也促成了商住楼的成交热。

另外,价格的优势甚至让不少大户型的商住项目也在上半年获得不错的业绩。像亦庄的和裕 林肯公园项目,虽然是销售多年的老盘后期,但在4月推出140平方米以上的大户型后,仍旧很快售罄。

对此,和裕地产营销中心总经理王骞表示,亦庄区域本身供应较少,仅有的几个二手房小区价格也早就上了3万元/平方米,再加上新政后还有一笔不菲的税费。让林肯公园27000元/平方米的均价在区域内显得很有竞争力。

此外,还有不少去年出让的综合性用地,也被开发成了商住项目,也可能在下半年入市,像门头沟的中国铁建 梧桐汇;大亦庄区域的珠江四季悦城;朝阳区的PARK北京等。郭毅表示,商住项目销售火热的现象短期内不会消失。住宅市场的调控仍将持续,被限购限贷等挤压到商住市场的需求,仍将支撑起这轮商住项目的热销。更长期地看,可能直到房产税等替代政策出现,新的政策变化才会带来新的影响。文/本报记者 李桁

(YNET.com 北青网)

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